Thị trường bất động sản “nóng” trong ngắn hạn

Bộ Xây dựng đánh giá, từ đầu năm đến nay, giao dịch và giá bán đất nền tại các địa phương có nhiều biến động so với quý cuối của năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu do thông tin sáp nhập các tỉnh, thành. Tại những tỉnh, thành phố được chọn là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá bị đẩy lên cao và lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng về giá và lượng giao dịch tại các khu vực nói trên có yếu tố đầu cơ và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường . Cơ quan chức năng tại nhiều địa phương đã phát đi cảnh báo về tình trạng tình trạng này, đồng thời tăng cường kiểm soát, quản lý thị trường.

Thống kê của Bộ Xây dựng tại báo cáo về tình hình thị trường bất động sản quý I/2025 vừa được công bố cho thấy, cả nước ghi nhận 101.049 lô đất nền được giao dịch thành công, tăng 16,4% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tổng giao dịch thành công của phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ đạt hơn 33.500 sản phẩm.

So sánh hai phân khúc này cho thấy, lượng giao dịch đất nền trong quý vừa qua đã gấp hơn 3 lần tổng giao dịch các sản phẩm nhà ở truyền thống. Đây là một sự “lệch pha” hiếm gặp, cho thấy dòng tiền đang chảy mạnh vào đất nền.

Cùng với lượng giao dịch lớn, giá đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh. Đơn cử như Bắc Giang, giá đất tại một số khu vực thuộc TP. Bắc Giang đã tăng trên 20% so với thời điểm cuối năm 2024. Tương tự, tại Phú Thọ, ở một số khu dân cư, thậm chí các khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm thuộc khu vực Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm, giá rao bán đất cũng tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm trước. Hay như tại Hải Phòng, giá các lô đất tại Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên bị đẩy tăng 15 - 20% so với cuối năm 2024.

Khu vực phía Nam, Nhơn Trạch (Đồng Nai) tiếp tục trở thành điểm "sốt đất". Chỉ trong ba tháng đầu năm, giá đất nền tại một số khu vực tại Long Thọ, Phú Đông, Phước Khánh tăng 20 - 30%, có nơi tăng trên 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các chuyên gia cho rằng, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh có tác động nhất định đến thị trường bất động sản với hiện tượng tăng giá nóng tại một số địa bàn. Tuy nhiên, trạng thái này cũng chỉ diễn ra trong ngắn hạn.

Liên quan đến hiện tượng này, Tiến sỹ Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhận xét, mỗi khi xuất hiện thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, thị trường bất động sản tại những khu vực liên quan lại có dấu hiệu biến động mạnh. Lợi dụng tâm lý kỳ vọng của người dân và các nhà đầu tư về sự thay đổi quy hoạch, hạ tầng, một số nhóm đầu cơ đã nhanh chóng nhập cuộc bằng các chiêu trò trục lợi.

“Cơ chế thổi giá thường bắt đầu bằng việc tung tin đồn về quy hoạch hay vị trí trung tâm hành chính mới nhằm kích thích tâm lý mua vào. Tiếp đó, các nhóm này có thể thực hiện những giao dịch nội bộ để tạo hiệu ứng 'sốt' giả tạo, khiến giá đất tăng vọt trong thời gian ngắn và bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực” – ông Lượng phân tích.

Chuyên gia này khuyến cáo, để tránh rơi vào "bẫy" sốt ảo, khách hàng cần phân biệt giữa thị trường bất động sản có giá trị thật và thị trường ảo. Một thị trường thật sự lành mạnh phải dựa trên nhu cầu mua có khả năng thanh toán thực sự của người dân, đi kèm với thông tin quy hoạch và pháp lý minh bạch được cung cấp từ cơ quan chức năng. Mặt khác, bất động sản trong thị trường thật phải có khả năng tạo ra dòng tiền thông qua việc cho thuê hoặc kinh doanh, và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông, tiện ích đã hoặc đang hình thành một cách rõ nét.

Không riêng đất nền và nhà ở chịu tác động, việc sáp nhập địa giới hành chính cấp tỉnh cũng tạo chuyển động đối với bất động sản công nghiệp. Thậm chí, các chuyên gia còn kỳ vọng sẽ tạo “cú hích” cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn chuyển mình chiến lược; tạo đòn bẩy cho việc hình thành các vùng công nghiệp - đô thị quy mô lớn, hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Ông Thomas Rooney - Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp Savills Hà Nội nhận xét, sáp nhập các đơn vị hành chính không đơn thuần là thay đổi về mặt địa giới mà còn mang theo mục tiêu tinh gọn bộ máy, giảm phân mảnh trong quy hoạch và tăng sức cạnh tranh giữa các địa phương. Nếu được thực hiện bài bản sẽ mở đường cho sự hình thành của các hệ sinh thái đô thị - công nghiệp tích hợp, có sức hấp dẫn cao hơn đối với các dòng vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng chọn lọc điểm đến.

Theo đó, các tỉnh có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Từ việc gia tăng quỹ đất, các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ dễ dàng tìm được vị trí phù hợp để mở nhà máy, tránh tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các địa phương có nhu cầu cao.

Bên cạnh đó, sau sáp nhập, các tỉnh có diện tích lớn hơn có điều kiện để phân vùng rõ ràng hơn, từ đó phát triển các khu công nghiệp hoặc tổ hợp công nghiệp chuyên biệt như khu công nghiệp hỗ trợ hoặc khu công nghiệp hỗ trợ chuyên ngành chuyên cung cấp linh kiện, phụ tùng cho ngành sản xuất lớn hoặc một ngành sản xuất cụ thể nào đó như ô tô, bán dẫn.

“Các địa phương vốn đã là điểm sáng về thu hút đầu tư, khi được sáp nhập và phối hợp chặt chẽ hơn về quy hoạch, sẽ bổ trợ lẫn nhau về cơ sở hạ tầng, lao động và định hướng phát triển. Quy mô lớn giúp địa phương đạt chuẩn cao hơn về hạ tầng và quản lý, từ đó nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu”, ông Thomas phân tích.

Tuy nhiên, sẽ có những thách thức ngắn hạn trước khi hưởng lợi ích dài hạn. Bởi điều chỉnh địa giới hành chính tất yếu sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt yếu tố từ quy hoạch sử dụng đất, cấp phép đầu tư, cho đến thủ tục pháp lý liên quan đến môi trường và xây dựng.

Như vậy, theo ông Thomas Rooney, trong ngắn hạn, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn do thay đổi đầu mối quản lý và chính sách chưa kịp đồng bộ giữa các địa phương sáp nhập. Tuy nhiên, về dài hạn, đây là cơ hội lớn để tái thiết khung pháp lý minh bạch và hiệu quả hơn. Việc phối hợp và thống nhất thủ tục trong các khu vực hành chính mới sẽ giúp tiết kiệm thời gian và cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.

Đối với bất động sản công nghiệp, nơi sự ổn định và rõ ràng trong quy hoạch là yếu tố sống còn, việc thống nhất thủ tục và chính sách sẽ mở đường cho các khu công nghiệp quy mô lớn, tích hợp hạ tầng logistics, đô thị vệ tinh và giao thông kết nối liên vùng.

Nếu việc sáp nhập được thực hiện đồng bộ với đầu tư hạ tầng, đặc biệt là đường vành đai, cảng biển, sân bay và hạ tầng số, các khu công nghiệp sẽ không còn bị giới hạn bởi ranh giới hành chính. Khi đó, doanh nghiệp có thể tiếp cận lực lượng lao động từ nhiều địa phương hơn, với chi phí vận hành tối ưu hơn.

Sự phát triển của hạ tầng liên vùng cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển khỏi các thị trường công nghiệp truyền thống, nơi nguồn cung hạn chế và chi phí đầu tư ngày càng gia tăng. Các địa phương mới có quỹ đất rộng, giá rẻ và hạ tầng được cải thiện sẽ có cơ hội vươn lên thành trung tâm công nghiệp mới.