Việt Nam đón sóng FDI công nghiệp: Thời cơ và phép thử cho phát triển bền vững

Thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự thay đổi lớn trong chiến lược của các doanh nghiệp. Nhu cầu dịch chuyển chuỗi cung ứng, kết hợp với yêu cầu ngày càng cao về tiết kiệm chi phí, tính linh hoạt và phát triển bền vững, đang tái định hình lựa chọn đầu tư và thuê bất động sản của nhiều tập đoàn quốc tế. Đặc biệt, Việt Nam đón sóng đầu tư nước ngoài (FDI) vào công nghiệp vừa đem đến thời cơ và cũng chính là phép thử cho phát triển bền vững.

Báo cáo “Global Occupier Markets Spotlight 2025” của Savills cho thấy hơn 80% khách thuê tại 54 thị trường công nghiệp trọng điểm trên thế giới đang trì hoãn các quyết định thuê mới, do lo ngại về các rủi ro kinh tế và chính trị. Đặc biệt, tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, khoảng 40% doanh nghiệp đang tạm ngừng hoặc điều chỉnh kế hoạch đầu tư bất động sản công nghiệp.

Sự thận trọng này được thúc đẩy bởi hàng loạt yếu tố như thay đổi thuế quan, biến động tỷ giá, gia tăng rủi ro từ an ninh mạng đến thiên tai ảnh hưởng đến logistics. Nhiều doanh nghiệp ưu tiên các giải pháp thuê linh hoạt, bao gồm thời hạn ngắn hơn, điều khoản mở rộng và chấm dứt sớm nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính và vận hành.

Cùng đó là sự chuyển dịch trong chiến lược toàn cầu với các mô hình được triển khai nhằm đa dạng hóa điểm đến sản xuất, tránh phụ thuộc vào một thị trường duy nhất. Các quốc gia có môi trường chính trị ổn định, chi phí cạnh tranh và vị trí địa lý thuận lợi đang trở thành điểm đến được ưu tiên.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang được ghi nhận là một trong những thị trường tiềm năng trong khu vực. Sự ổn định chính trị, vị trí trung tâm tại Đông Nam Á, cùng với việc gia nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu đã giúp Việt Nam đáp ứng phần lớn tiêu chí của nhóm khách thuê công nghiệp thế hệ mới.

Theo ông Thomas Rooney – Phó Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, xu hướng phát triển hiện tại cho thấy Việt Nam đang bắt nhịp với nhu cầu quốc tế về linh hoạt, tiết kiệm và bền vững. Những thay đổi trong chiến lược chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ mang đến cơ hội thu hút dòng vốn FDI mới và nâng cao vai trò của Việt Nam trên bản đồ sản xuất – logistics quốc tế.

Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, giá trị tăng thêm toàn ngành công nghiệp Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng 8,07% – mức tăng cao thứ hai kể từ năm 2020. Trong đó, ngành chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ lực với mức tăng trưởng 10,11%. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) trong cùng kỳ cũng ghi nhận mức tăng 9,2%, phản ánh xu hướng phục hồi tích cực và mở rộng sản xuất trên quy mô lớn. Đây là những yếu tố quan trọng giúp Việt Nam củng cố niềm tin của nhà đầu tư, đồng thời tạo nền tảng để phát triển các trung tâm công nghiệp hiện đại, phù hợp với nhu cầu của thị trường quốc tế - chuyên gia của Savills phân tích.

Mới đây, trong báo cáo “Tiêu điểm Bất động sản Hà Nội quý II/2025” CBRE Việt Nam cũng ghi nhận phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì hoạt động tích cực trong nửa đầu năm, bất chấp những biến động từ môi trường thuế quan quốc tế và kinh tế toàn cầu. Thị trường được hỗ trợ bởi sự tăng trưởng sản xuất trong nước và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng mạnh. FDI đăng ký mới đạt 21,52 tỷ USD (tăng 32,6%), trong khi vốn FDI thực hiện đạt 11,72 tỷ USD, đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm.

CBRE đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới với nhiều biến số. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn duy trì sức hút nhờ môi trường đầu tư cải thiện và vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Việc Việt Nam trở thành quốc gia Đông Nam Á đầu tiên đạt được thỏa thuận khung thương mại với Mỹ là một tín hiệu tích cực cho môi trường đầu tư.

Nhìn tổng thể, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ tích cực nhưng đã bước vào giai đoạn sàng lọc và tái định vị. Giai đoạn tới sẽ là thời điểm bản lề, đòi hỏi các nhà phát triển dự án, địa phương và Chính phủ phải cùng hành động quyết liệt hơn để giữ đà tăng trưởng, đồng thời hướng đến phát triển bền vững và chất lượng hơn, thay vì chỉ chạy theo số lượng và tốc độ như trước.

Bên cạnh đó, giá thuê đất khu công nghiệp cũng được dự báo sẽ ổn định đến năm 2026. Công ty Colliers dẫn chứng, giá thuê trung bình tại các khu vực công nghiệp chính của Indonesia (bao gồm Karawang, Bekasi và Tangerang) là 176 USD/m2/chu kỳ thuê trong năm 2024.

Mức giá này cao hơn 14% so với mức giá trung bình tại các khu công nghiệp phía Bắc và gần như tương đương với các khu công nghiệp phía Nam của Việt Nam. Trong khi đó, một số chủ đầu tư khu công nghiệp lớn như Kinh Bắc, Idico, Long Hậu và SIP chia sẻ, giá thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu dự kiến sẽ duy trì ổn định trong năm 2025. Điều này phản ánh rất đúng xu thế ghi nhận trên thị trường là khách thuê có tâm lý thận trọng còn chủ đầu tư cũng gia tăng cạnh tranh.

Đánh giá về triển vọng nguồn cung khu công nghiệp, các chuyên gia của Công ty Colliers dự báo sẽ duy trì mức dồi dào trong giai đoạn 2025-2026. Trong 2 quý đầu của năm 2025 đã có 26 khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, bổ sung 7.867 ha nguồn cung mới, tăng 38% và tăng 6,8% tổng diện tích các khu công nghiệp đang hoạt động. Đáng chú ý, nguồn cung các khu công nghiệp mới có sự dịch chuyển về mặt địa lý, khi các dự án chuyển từ các thị trường cấp 1 sang thị trường cấp 2. Phần lớn các dự án mới tập trung tại các tỉnh công nghiệp.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi đất trồng cao su sang phát triển khu công nghiệp tiếp tục mang lại kết quả tích cực. Trong giai đoạn từ năm 2024 đến nửa đầu năm 2025, nhiều khu công nghiệp mới được phê duyệt đầu tư trên đất cao su, bao gồm: Hiệp Thành, Xuân Quế - Sông Nhạn và Bàu Cạn - Tân Hiệp (tỉnh Đồng Nai cũ), Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 và Minh Hưng III giai đoạn 2 (tỉnh Bình Phước cũ), Thaco (tỉnh Bình Dương cũ). Tổng diện tích của các dự án này là 4.081 ha. Diễn biến này sẽ giúp các doanh nghiệp cao su như Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR), Công ty CP Cao su Tây Ninh (TRC), Công ty CP Cao Su Phước Hòa (PHR) và Công ty CP Cao su Đồng phú (DPR) ghi nhận doanh thu từ việc chuyển đổi đất cao su để phát triển khu công nghiệp trong thời gian tới.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thẳng thắn chỉ rõ, mặc dù có nhiều thuận lợi nhưng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đối mặt với một số thách thức đáng chú ý. Nguồn cung bất động sản tại các khu vực ngoài vùng công nghiệp trọng điểm còn hạn chế về quy mô và chất lượng. Hạ tầng logistics phụ trợ cũng phát triển chưa đồng đều, ảnh hưởng đến tính kết nối và hiệu quả chuỗi cung ứng.

Ngoài ra, các tiêu chuẩn liên quan đến môi trường – xã hội – quản trị (ESG) và năng lượng tái tạo ngày càng trở thành yếu tố quyết định trong lựa chọn thuê của các doanh nghiệp toàn cầu. Trong khi đó, việc triển khai mô hình khu công nghiệp xanh tại Việt Nam vẫn gặp trở ngại do chi phí đầu tư ban đầu cao và cơ chế hỗ trợ chưa đồng bộ.

Ông Thomas Rooney nhận định, đây là giai đoạn then chốt để Việt Nam chuyển dịch từ phát triển số lượng sang chất lượng. Việc tích hợp ESG vào hạ tầng công nghiệp không chỉ tạo lợi thế cạnh tranh trong thu hút FDI mà còn góp phần nâng cao tính bền vững của toàn thị trường. Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư quốc tế, Việt Nam cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, đầu tư vào hạ tầng liên vùng và khuyến khích phát triển các khu công nghiệp tích hợp công nghệ xanh.

Các nhà phát triển bất động sản được khuyến nghị chú trọng tới các mô hình xây sẵn linh hoạt, hợp đồng thuê linh động và các giải pháp tiết kiệm năng lượng. Việc duy trì sức hút trong mắt các nhà đầu tư công nghiệp không chỉ phụ thuộc vào lợi thế hiện tại mà cần được củng cố bằng chiến lược phát triển dài hạn, đồng bộ giữa khu vực công và tư nhân. công nghiệp giữ vững đà tăng trưởng giữa biến động toàn cầu.