Bất động sản chưa bao giờ là sân chơi dễ dàng

Bất động sản chưa bao giờ là sân chơi dễ dàng. Tuy nhiên, chính những giai đoạn thử thách lại là cơ hội để nhận diện nội lực, điều chỉnh chiến lược và định vị lại giá trị cốt lõi. Đây là thông tin ghi nhận tại sự kiện Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2024 – 2025 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức sáng ngày 19/2.

Ông Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, doanh nghiệp bền bỉ vượt khó, niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, thanh khoản cải thiện, nguồn cung được đẩy mạnh hơn từ các dự án mới… là những điểm sáng nổi bật thời gian qua. Đặc biệt, nền tảng chính sách liên quan đến thị trường đã được hoàn thiện và đồng bộ hơn.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm cùng nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn với những điểm mới, có khả năng tháo gỡ các nút thắt, tạo ra động lực mới thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Những chuyển động của thị trường bất động sản đang tạo ra sự sàng lọc mạnh mẽ, đặt ra những tiêu chí mới cho sự phát triển bền vững hơn trong giai đoạn mới

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 được dự báo có nhiều cơ hội phát triển nhưng vẫn còn nhiều thách thức phải vượt qua. Các luật mới mang tính nền tảng đã có hiệu lực từ năm 2024, tạo ra môi trường pháp lý mới cho thị trường, song mức độ hiệu quả vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.

Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản vẫn còn lo ngại về sự chồng chéo, thiếu nhất quán trong các quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư, có thể gây rủi ro cho các nhà phát triển dự án. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề cần tiếp tục có những giải pháp tháo gỡ để thị trường vận hành hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới. Những doanh nghiệp vững vàng không chỉ là những đơn vị trụ được qua sóng gió, mà còn là những đơn vị biết cách thích nghi, đổi mới và nắm bắt cơ hội trong những chu kỳ phát triển mới.

Tiến sỹ Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá, thách thức vẫn bủa vây doanh nghiệp bất động sản. Dù nền kinh tế ghi nhận tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, song doanh nghiệp vẫn đối diện nhiều thách thức. Năm 2024, có 233.400 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 7,1% so với năm trước nhưng số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng 14,7% với 197.900 doanh nghiệp.

Riêng tháng 1/2025 vừa qua, số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động đạt 33.400, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp rút lui đạt 58.300, tăng 8,1%. Doanh nghiệp giải thể tăng nhiều trong khi số lượng thành lập mới “trồi sụt”. Đây là xu hướng đáng lo ngại. Hiện tượng này đã diễn ra suốt từ giai đoạn COVID-19 đến nay – ông Trần Đình Thiên phân tích.

Những cơ hội được nhận diện cùng hình thái chu kỳ mới ngày càng rõ ràng hơn. Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản đã có một tâm thế mới. Hiện nhiều doanh nghiệp cũng đang được hỗ trợ, tháo gỡ nhiều vướng mắc để có thể đi đúng hướng.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) chia sẻ, hiện GP Invest có dự án đang triển khai bán hàng. Quy luật trước đây quan niệm "tháng Giêng là tháng ăn chơi", thường sẽ không có khách mua hàng nhưng nay đã khác. Với dự án vừa mở bán của GP Invest, tốc độ bán còn nhanh hơn so với đợt cuối năm 2024. Như vậy, tín hiệu thị trường đã cho thấy sự hồi phục. Nhìn chung, sức mua đã có sự tăng trưởng hơn trước.

“Đảng và Chính phủ cũng đang rất nỗ lực quyết tâm trong cải cách thể chế, nhất là trong lĩnh vực bất động sả; trong đó cách thức thực hiện quy định pháp luật rõ ràng, minh bạch hơn. Song, nhiều doanh nghiệp đến nay vẫn gặp vướng mắc nhất định. Trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp có khi phải xin đến 38 - 40 con dấu để có thể thực hiện dự án. Hay việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn” – ông Hiệp dẫn chứng.

Theo thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 tỉnh, thành công bố bảng giá đất mới. Nhưng nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp. Điều này còn gây chậm trễ triển khai và ra mắt dự án mới. Hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất.

Cùng đó, ông Hiệp cũng chỉ rõ, chi phí đầu vào tăng cao dẫn đến việc nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc. Đây là điều doanh nghiệp mong muốn được các bộ ngành, địa phương tháo gỡ cho doanh nghiệp. Nếu tháo gỡ được, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn.

Theo ông Hiệp, nếu kích thích đầu tư tư nhân thì GDP chắc chắn tăng trưởng. Như vậy, cũng thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng theo. Do đó, doanh nghiệp kỳ vọng những vướng mắc còn tồn đọng về thể chế sẽ được tháo gỡ để bất động sản có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tới.