Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tác động hai mặt và kỳ vọng dài hạn

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang gây chú ý khi đề xuất tính thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ, với mức cao nhất lên tới 10%, cao gấp 5 lần so với mức thuế cố định 2% hiện hành. Mục tiêu được đặt ra là nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn và tăng thu cho ngân sách. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, một thị trường bất động sản lành mạnh không phải là thị trường bị kiểm soát bằng thuế nặng, mà là có thanh khoản tốt, vận hành minh bạch và công bằng cho cả nhà đầu tư lẫn người dân có nhu cầu thực. Thuế chuyển nhượng bất động sản được cho là sẽ có những tác động hai mặt nhưng nếu chính sách hợp lý sẽ có tác dụng trong dài hạn.

* Siết đầu cơ hay bóp nghẹt thị trường thứ cấp?

Mới đây, tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên phần lãi ròng - giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan. Theo đó, mức thuế suất đang được đề xuất áp dụng là 20% trên thu nhập tính thuế, tính theo từng lần chuyển nhượng. Trong trường hợp không xác định được giá mua cũng như chi phí, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán với thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm và 6% từ 2-5 năm; 4% từ 5-10 năm; 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế.

Các chuyên gia nhận định, đề xuất này được xem là nỗ lực đáng kể trong việc siết chặt hoạt động đầu cơ ngắn hạn và tăng tính minh bạch trong khai giá chuyển nhượng, buộc người bán phải kê khai đầy đủ giá vốn cũng như chi phí thực tế, giúp hệ thống dữ liệu phản ánh đúng với giá trị thật.

Tuy nhiên, không ít chuyên gia cho rằng, nếu chính sách thuế không được thiết kế hợp lý sẽ khiến thị trường thứ cấp - hiện đang đóng vai trò quan trọng trong thanh khoản bị chững lại. Nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị đẩy khỏi thị trường, doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và cả thị trường tài chính cũng chịu tác động.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cần định hướng rõ ràng mục tiêu của chính sách. Dù ban đầu có thể phát sinh những phản ứng không thuận, nhưng để thị trường phát triển bền vững, lành mạnh và phục vụ nhu cầu thực chứ không tiếp tục nuôi dưỡng các hoạt động đầu cơ, trục lợi. Bởi mức thuế này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm có mục tiêu "lướt sóng", buộc phải cân nhắc lại chiến lược đầu tư của mình.

Còn trên thực tế, chắc chắn chính sách thuế mới sẽ khiến lượng giao dịch trên thị trường bất động sản sụt giảm, kéo theo ảnh hưởng toàn bộ hệ thống trên thị trường, từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đến nhà đầu tư. Trong ngắn hạn, khi các dự án có giá bán cao sẽ khó giao dịch hơn do sức cầu giảm. 

Đây sẽ là một trong những hệ quả tất yếu mà thị trường phải đối mặt nếu chính sách thuế được ban hành vào thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, theo ông Đính, việc ban hành chính sách thuế là cần thiết để điều tiết thị trường theo hướng lành mạnh hơn. Đơn cử như điều này buộc chủ đầu tư phải xem xét lại chiến lược giá. Từ đó, cơ hội điều chỉnh mặt bằng giá trên thị trường có thể xuất hiện…

* Cần lộ trình rõ ràng, công khai và minh bạch

Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn khi thực hiện với 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy, có tới 95% người tham gia khảo sát mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Trong số đó, số người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng 1 năm chiếm tỷ lệ lớn. Điều này cho thấy hiện nay người Việt Nam đang rất thích đầu tư vào bất động sản nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn và có xu hướng "bán khi được giá", linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận xét, việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn về nguyên tắc nhưng khó xác định được chính xác phần lãi thật Bởi sẽ có khá nhiều chi phí liên quan như hoa hồng môi giới, nội thất cải tạo, vay vốn... mà không có hóa đơn hoặc giấy tờ hợp lệ để được trừ thuế. Trước tình trạng này, ông Tuấn e ngại, nếu không được quy định rõ ràng, người nộp sẽ phải chịu mức thuế cao hơn so với thực tế.

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản vẫn được cho là cần thiết nhằm đảm bảo cân bằng và tăng thu cho ngân sách. Nhưng với mức đề xuất 10-20% trên phần lãi cần được thiết kế cơ chế công khai, minh bạch, hợp lý cũng như có lộ trình phù hợp để tránh gây sốc đối với thị trường, tạo ra gánh nặng lớn cho người dân - chuyên gia của Batdongsan.com.vn phân tích.

Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN nhận định, một quy định pháp luật chỉ có thể phát huy hiệu quả tối đa khi nó phù hợp với thực tiễn. Do đó, trước khi ban hành, các chính sách thuế cần được tham vấn kỹ lưỡng, đánh giá toàn diện để dự liệu và giải quyết được các tình huống có thể phát sinh trong thực tế.

Bên cạnh việc thiết lập các mức thuế suất hợp lý, cần có quy định cụ thể để tránh tranh cãi trong quá trình xác định các yếu tố như: chi phí hợp lý, giá mua - giá bán, thời gian nắm giữ… Đồng thời, luật cũng nên có các quy định ngoại lệ để đảm bảo tính công bằng cho những trường hợp đặc thù.

“Cốt lõi của việc quản lý thị trường bất động sản, bao gồm cả chính sách thuế, chính là xây dựng một hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch và thống nhất trên toàn quốc. Hiện nay, nhiều bất cập vẫn tồn tại như nhà đất đứng tên người khác, dòng tiền không minh bạch đổ vào bất động sản, hay các nhóm lợi ích thao túng thị trường, khiến giá trị bất động sản bị bóp méo nghiêm trọng” - Luật sư Lê Cao viện dẫn.

Do đó, theo luật sư này, việc minh bạch hóa dữ liệu là một trong điều kiện tiên quyết. Khi nền tảng quản lý dựa trên dữ liệu rõ ràng được thiết lập, các giao dịch sẽ dễ dàng được theo dõi, giá trị bất động sản sẽ tiệm cận với giá trị thực. Khi đó, thị trường vận hành bền vững hơn, người dân cũng dễ tiếp cận nhà đất đúng với nhu cầu thực và những hiện tượng đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường sẽ được hạn chế. Một hệ thống quản lý chi tiết, minh bạch không chỉ giúp kiểm soát giao dịch mà còn là "lá chắn" hạn chế các tranh chấp, rủi ro phát sinh trong tương lai.