Thị trường bất động sản Mỹ vẫn khó khăn dù lãi vay mua nhà giảm mạnh

Lãi suất vay mua nhà ở Mỹ giảm mạnh vào ngày 3/4 sau khi chính quyền Tổng thống Donald Trump công bố thuế quan mới. Theo báo cáo của Mortgage News Daily, lãi suất cho khoản vay 30 năm phổ biến giảm 12 điểm cơ bản, xuống 6,63%, mức thấp nhất kể từ tháng 10/2024.

Thị trường chứng khoán Mỹ giảm mạnh vào đầu phiên 3/4, thúc đẩy các nhà đầu tư tìm đến trái phiếu, từ đó làm giảm lợi suất trái phiếu. Lãi suất vay mua nhà thường biến động theo lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm, và lợi suất này đã dao động trong một biên độ hẹp kể từ cuối tháng 2/2025.

Mặc dù lãi suất vay giảm, nhưng điều này lại diễn ra vào thời điểm thuận lợi cho thị trường bất động sản, khi mùa Xuân - mùa cao điểm của thị trường này - đã bắt đầu. Tuy nhiên, một số yếu tố khác đang gây khó khăn cho người mua và ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả nhà ở.

Trong bốn tuần kết thúc vào ngày 30/3, khoản thanh toán hàng tháng trung bình của người mua nhà ở Mỹ đạt mức kỷ lục 2.802 USD, mức cao kỷ lục trong tuần thứ hai liên tiếp, theo công ty môi giới bất động sản Redfin. Giá bán nhà trong tháng 3/2025 tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái và lãi suất vay trung bình hàng tuần là 6,65%, gần mức thấp nhất kể từ tháng 12/2024 nhưng vẫn cao gấp đôi mức thấp trong thời kỳ đại dịch COVID-19, theo báo cáo của công ty.

Mặc dù lãi suất vay giảm nhẹ vào ngày 3/4, nhưng khoảng 70% hộ gia đình ở Mỹ, tương đương 94 triệu người, không đủ khả năng mua một căn nhà trị giá 400.000 USD. Giá trị trung bình của một căn nhà mới dự kiến trong năm 2025 là khoảng 460.000 USD, theo Hiệp hội Các Nhà Xây Dựng Nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB). Tính toán này dựa trên các ngưỡng thu nhập và tiêu chuẩn cho vay.

Theo NAHB, thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà trị giá 200.000 USD với lãi suất vay 6,5% là 61.487 USD. Vào năm 2025, khoảng 52,87 triệu hộ gia đình ở Mỹ dự kiến có thu nhập không vượt quá mức này, và do đó chỉ có thể mua nhà với giá tối đa 200.000 USD.

Nguồn cung nhà ở đang được cải thiện, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu lớn ở phân khúc nhà giá rẻ. Tình trạng thiếu hụt này là hậu quả của việc thiếu hụt xây dựng nhà ở nghiêm trọng kể từ cuộc Đại Suy thoái.

Realtor.com cho biết thị trường nhà ở đang có những dấu hiệu trái chiều. Trong tháng 3/2025, số lượng nhà mới và nhà đang bán trên thị trường đều tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, lần lượt là 10% và 28%. Tuy nhiên, thời gian bán nhà kéo dài hơn và ngày càng có nhiều chủ nhà phải giảm giá. Doanh số bán nhà đang chờ xử lý tại các khu vực đô thị lớn nhất của nước Mỹ đã giảm 5,2% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.

Một số khu vực có sự suy giảm mạnh nhất là Jacksonville, Florida và Miami, Florida - giảm lần lượt 15,1% và 13,7% - nơi thị trường đã có dấu hiệu giảm tốc một phần do sự di cư ngược từ đại dịch. Virginia Beach, Virginia, chứng kiến sự giảm 14,2%.