Luật Nhà ở mới có hấp dẫn doanh nghiệp xây nhà ở xã hội?

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn nhất là về quy trình, thủ tục phát triển các dự án .

Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đối mặt khó khăn về thanh khoản, dòng tiền. Giá nhà chung cư, kể cả nhà ở xã hội tại một số địa bàn tăng cao đột biến do nguồn cung khan hiếm, cơ cấu sản phẩm trên thị trường mất cân đối.

Do đó, trong thời gian tới, cần tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội; quyết liệt thúc đẩy tiến độ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội bởi hiện tiến độ triển khai gói cho vay này chưa đáp ứng kỳ vọng đề ra.

Đến nay mới có 30/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với 71 dự án. Trong số đó, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền cam kết là khoảng 7.000 tỷ đồng; trong đó 12 dự án có nhu cầu giải ngân với số tiền là 956 tỷ đồng bao gồm: 947 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 8 dự án và 9 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án.

Các chuyên gia nhận định, những khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội vẫn kéo dài nhiều năm qua dù đã có nhiều trợ lực đáng kể từ chính sách. Nhưng đặc biệt, với các Luật mới sửa đổi như Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ gỡ nhanh nhưng nút thắt này. Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực 1/1/2025 nhưng hiện nay các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý cũng kỳ vọng sẽ thúc đẩy hoàn thiện nhanh hệ thống văn bản hướng dẫn đi kèm để đẩy sớm thời hạn thi hành của luật.

Ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, so với Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2023 đã “thông thoáng” hơn về điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Cùng đó, chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội cũng được ưu ái hơn dù cũng chưa thể đáp ứng hết mọi nhu cầu, nguyện vọng của doanh nghiệp.

Quy định về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội đã được sửa đổi theo hướng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, khi mua hoặc thuê mua nhà ở xa hội chỉ còn 2 điều kiện là nhà ở và thu nhập. Còn đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

Với các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2014 quy định được miễn tiền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Sau đó mới thực hiện thủ tục miễn. Điều này làm phát sinh thủ tục hành chính. Bởi theo phản ánh của doanh nghiệp, để thực hiện thủ tục này phải mất thời gian từ 1 đến 2 năm – ông Hà Quang Hưng chia sẻ.

Cùng đó, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự an nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng chưa đủ hấp dẫn, thiếu thực chất. Các ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế... nhưng thực chất chủ đầu tư lại không được hưởng mà là người dân được hưởng. Do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội. Ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định.    

Mặt khác, chính sách ưu đãi về phần diện tích kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án nhà ở xã hội đã được thực hiện từ năm 2014 đến nay nhưng lại chỉ được quy định trong các Nghị định của Chính phủ là chưa phù hợp với Luật Nhà ở năm 2014 mà cần phải được Luật hóa để đảm bảo tính pháp lý.

Do đó, ông Hưng cho biết, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, góp phần tăng nguồn cung cho phân khúc này; nhất là thúc đẩy việc triển khai thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Đáng chú ý là sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phân biệt nguồn vốn, tất cả đều được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Chủ đầu tư cũng không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đuợc miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dự án nhà ở xã hội được xây dụng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn mà chủ đầu tư thục hiện đầu tư xây dụng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án (phần diện tích thương mai được ưu đãi. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp...

Luật Nhà ở 2023 cũng bổ sung quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội  không bằng vốn đầu tu công được huởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; hưởng uu đãi phần diện tích đất (tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án) để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc diện tích sàn (tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của khối nhà ở đó) để kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Đặc biệt, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dich vu, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này.

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Nhưng trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê duợc phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, rất lãng phí.

Trong khi đó, chủ đầu tư lại không được bán dẫn đến không thu hồi dược vốn, làm giảm thu hút đầu tư. Bởi vậy, đây cũng là một trong những rào cản khiến khó khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dụng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê – ông Hưng phân tích.

Để giải quyết bất cập này, Luật Nhà ở 2023 đã bãi bỏ những quy định cũ gây rào cản; đồng thời bổ sung chuyển tiếp theo hướng trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội đã dành diện tích nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được phép bán, cho thuê mua quỹ căn nhà ở xã hội này.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụn cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định của pháp luật về đất đai.

Khi đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế.