Khách sạn và căn hộ dịch vụ hưởng lợi nhờ du lịch phục hồi mạnh

Du lịch toàn cầu tiếp tục phục hồi mạnh mẽ nhờ nhu cầu đi lại không ngừng gia tăng trên khắp thế giới. Năm 2024, lượng khách quốc tế đã trở lại ngang bằng mức trước đại dịch, với tổng cộng 1,4 tỷ lượt khách qua đêm, tăng thêm 140 triệu lượt, tương đương mức tăng 11% so với năm 2023. Nhu cầu du lịch mạnh mẽ, đặc biệt từ các thị trường nguồn trọng điểm, cùng với đà phục hồi của các điểm đến tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương đã góp phần thúc đẩy mức tăng trưởng này. Nhìn chung, hầu hết các điểm đến đã phục hồi và thậm chí vượt qua mức trước đại dịch năm 2019. 

Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch đã tạo ra những tác động đáng kể đối với lĩnh vực bất động sản. Bất động sản thương mại, trong đó khách sạn là phân khúc phát triển nhất, ngày càng thu hút các chủ đầu tư nhờ nguồn doanh thu ổn định mà loại hình tài sản này mang lại, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát và chi phí lãi vay cao. Xu hướng tăng trưởng của ngành du lịch được dự báo sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2025. Các dự báo sơ bộ cho thấy lượng khách quốc tế sẽ tăng 3–5% mỗi năm, cùng với đó làn sóng các khách sạn mới sẽ gia nhập thị trường.

Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Nhật Bản và Việt Nam thiết lập đỉnh cao mới. Năm 2024, Nhật Bản đã đón 37 triệu lượt khách du lịch quốc tế, vượt xa mức đỉnh trước đó là 32 triệu lượt vào năm 2019 và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới. Giá phòng trung bình duy trì đà tăng, dẫn đầu là mức tăng 20% theo năm tại Tokyo, trong bối cảnh công suất phòng đã phục hồi mạnh mẽ.

Tuy nhiên, chi phí xây dựng cao và tình trạng thiếu hụt lao động tiếp tục gây áp lực lên nguồn cung khách sạn mới. Nguồn cung hạn chế này đang mang lại lợi thế rõ rệt cho các khách sạn hiện hữu, đặc biệt tại những trung tâm du lịch lớn như Tokyo, Osaka và Kyoto cũng như góp phần duy trì giá phòng trung bình cao và gia tăng giá trị tài sản lưu trú.

Khách quay lại Nhật Bản cũng có xu hướng khám phá thêm nhiều điểm đến ngoài các thành phố lớn, từ đó thúc đẩy tăng trưởng bền vững cho các thị trường địa phương. “Trong năm 2024, thị trường khách sạn Nhật Bản ghi nhận mức tăng trưởng RevPAR trung bình 19% trên toàn quốc. Khoảng 80% mức tăng này nhờ vào việc giá phòng trung bình tăng, với các khách sạn hạng sang và cao cấp tại Tokyo cùng nhiều thành phố lớn khác đều vượt mức trung bình quốc gia,” ông Hirofumi Matsunaga, Giám đốc Bộ phận Khách sạn, Savills Nhật Bản cho biết.

Các tài sản khách sạn tại Nhật Bản đang được giới đầu tư đặc biệt quan tâm, chiếm tỷ trọng kỷ lục 20% trong tổng giá trị giao dịch bất động sản năm 2024, được thúc đẩy nhờ nhiều thương vụ nổi bật. Việc nguồn cung khách sạn cao cấp và gắn thương hiệu còn hạn chế sẽ tiếp tục khuyến khích các hoạt động phát triển mới, mở rộng thương hiệu và nâng cao giá trị tài sản. Với đà phục hồi của du lịch quốc tế được dự báo sẽ còn kéo dài, lĩnh vực khách sạn Nhật Bản được kỳ vọng sẽ tiếp tục hưởng lợi, khi nhu cầu tăng đẩy giá phòng lên cao, từ đó mang lại lợi suất hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư.

Với thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam, đã đón gần 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong 2 quý đầu của năm 2025, tăng 24% so với 8,5 triệu lượt vào cùng kỳ năm 2019. Xu hướng tăng trưởng này dự kiến sẽ tiếp tục nhờ vào kết nối hàng không được cải thiện và sự phục hồi ổn định của các thị trường nguồn chính.

Du lịch TP. Hồ Chí Minh cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt so với giai đoạn trước đại dịch, chủ yếu nhờ vào khách công tác và nhu cầu MICE. Tuy nhiên, lượng khách quốc tế đến TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa đạt mức năm 2019, tiếp tục gây áp lực lên phân khúc khách sạn cao cấp.

Nguồn cung khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh trong quý II/2025 gần như không thay đổi, duy trì ở mức 16.622 phòng do không có dự án mới tham gia thị trường. Xu hướng nâng cấp và tái định vị các khách sạn hiện hữu nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và trải nghiệm khách hàng đang ngày càng phát triển. Quý II/2025 thường là mùa thấp điểm của ngành du lịch, công suất phòng trung bình đạt 61%, với giá phòng trung bình là 77 USD/phòng/đêm.

Các chuyên gia của Savills dự báo, nguồn cung tương lai tại TP. Hồ Chí Minh đến năm 2027 có khoảng hơn 200 phòng mới được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cải thiện tình hình hoạt động khi nhu cầu dần phục hồi. Trong quý vừa qua cũng không có nguồn cung căn hộ dịch vụ mới và thị trường vẫn duy trì ổn định ở mức 8.000 căn. Thế nhưng với công suất thuê đạt 80%, cho thấy tình hình hoạt động của phân khúc này đang tốt. Giá thuê trung bình khoảng 20 USD/m2/tháng.

Trong 2 quý vừa qua, TP. Hồ Chí Minh đã thu hút 2,7 tỷ USD vốn FDI. Yếu tố nền tảng này cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ dịch vụ thời gian tới.

Tại Hà Nội, Nguồn cung khách sạn đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm nhẹ 1% theo quý và theo năm. Trong 6 tháng cuối năm 2025, dự kiến sẽ có 4 khách sạn mới cung cấp thêm 1.138 phòng, bao gồm ba khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao. Công suất phòng trung bình tại Hà Nội đạt 72% với giá thuê phòng trung bình là 108 USD/phòng/đêm.

Cùng đó, nguồn cung căn hộ dịch vụ trong quý II/ 2025 tại Hà Nội vẫn giữ ổn định với 6.246 căn từ 64 dự án. Khu vực nội thành có tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, chiếm 60% và sẽ tiếp tục cung cấp nguồn cung tương lai trong năm 2025 thông qua 4 dự án mới với tổng cộng 739 căn. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức 86%, trong khi giá thuê đạt 24 USD/m2/tháng.

Con số thu hút FDI của Thủ đô trong 6 tháng của năm 2025 cũng đã đạt mức 3,7 tỷ USD. Dòng vốn FDI này cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu căn hộ dịch vụ trong thời gian tới.